Cijena raste.
Likvidnost bira.
Što aktualni podaci govore kupcima, prodavateljima i investitorima na hrvatskom tržištu stambenih nekretnina.
Podaci dostupni do 13. kolovoza 2026.
Q3 još traje. Ovo nije konačan rezultat trećeg tromjesečja niti prognoza cijena.
Izvršni pregled
Tržište šalje dva različita signala.
Nominalna cijena nastavlja rasti, dok broj transakcija snažno slabi. Kvaliteta, dokumentacija, mikrolokacija i realno pozicioniranje zato više odlučuju o ishodu.
+14,3%
Realizirane cijene
DZS indeks, Q1 2026. prema Q1 2025.
−42,2%
Broj prodanih objekata
DZS transakcije, Q1 2026. prema Q1 2025.
3.920 €/m²
Nacionalna tražena cijena
Stambeni oglasi, srpanj 2026.
2,99%
Novi stambeni krediti
Prosječna stopa, ožujak 2026.
Quantico čitanje
Visoka nominalna cijena više nije isto što i laka prodaja. To nije automatska najava pada svih cijena; to je znak selektivnijeg tržišta na kojem dobar proizvod i dobra priprema dobivaju prednost.
Službena slika
Rast nije jednak u svim segmentima.
DZS-ov hedonistički indeks prati realizirane transakcije kućanstava. To nije prosjek oglasnih cijena i zato ga treba čitati odvojeno od portala.
Godišnja promjena cijena · Q1 2026.
+9,7%
Novi stambeni objekti
+16,1%
Postojeći stambeni objekti
Regionalni presjek
Jedno nacionalno tržište ne postoji.
Srpanjske tražene cijene otkrivaju velik raspon među gradovima i regijama. To su cijene aktivnih oglasa, a ne konačno ugovorene cijene.
Hrvatska
+7,25%- Prodaja
- 3.920
- Najam
- 15,27
- Bruto omjer
- 4,67%
Zagreb
+16,58%- Prodaja
- 4.086
- Najam
- 16,00
- Bruto omjer
- 4,70%
Split
+11,28%- Prodaja
- 5.752
- Najam
- 18,61
- Bruto omjer
- 3,88%
Dubrovnik
−8,61%- Prodaja
- 5.107
- Najam
- 13,53*
- Bruto omjer
- —
Zadar
+9,32%- Prodaja
- 4.128
- Najam
- 16,82
- Bruto omjer
- 4,89%
Istra
+4,99%- Prodaja
- 3.852
- Najam
- 15,48
- Bruto omjer
- 4,82%
Šibenik
+1,09%- Prodaja
- 3.509
- Najam
- 12,83*
- Bruto omjer
- —
Prodaja i najam iskazani su u €/m²; promjena se odnosi na traženu prodajnu cijenu prema srpnju 2025.
| Tržište | Prodaja €/m² | Godišnje | Najam €/m² | Bruto omjer |
|---|---|---|---|---|
| Hrvatska | 3.920 | +7,25% | 15,27 | 4,67% |
| Zagreb | 4.086 | +16,58% | 16,00 | 4,70% |
| Split | 5.752 | +11,28% | 18,61 | 3,88% |
| Dubrovnik | 5.107 | −8,61% | 13,53* | — |
| Zadar | 4.128 | +9,32% | 16,82 | 4,89% |
| Istra | 3.852 | +4,99% | 15,48 | 4,82% |
| Šibenik | 3.509 | +1,09% | 12,83* | — |
Kako čitati: bruto omjer je 12 mjesečnih traženih najamnina podijeljeno traženom prodajnom cijenom. Nije ostvareni ni neto prinos. Dubrovnik i Šibenik nisu uključeni u usporedbu prinosa zbog vrlo malog uzorka aktivnih najamnih oglasa.
Izvor: Nekretnine.hr, srpanj 2026.
Zagreb izbliza
Mikrolokacija je važnija od gradskog prosjeka.
Raspon među analiziranim gradskim područjima prelazi 1.900 €/m². Prosjek grada zato nije dovoljno precizan za određivanje cijene pojedine nekretnine.
Prosječne tražene prodajne cijene i godišnja promjena, srpanj 2026. Uzorak i struktura ponude razlikuju se po području.
Pokretači tržišta
Ponuda usporava, kreditna potražnja ostaje.
Dozvole govore o dijelu buduće gradnje; kreditni podaci govore o trenutačnoj sposobnosti i volji kućanstava da financiraju kupnju. Nijedno samo za sebe nije prognoza cijene.
Buduća ponuda
−16,3%
Broj izdanih građevinskih dozvola, siječanj–svibanj 2026. prema istom razdoblju 2025.
predviđenih stanova
prosjek u svibnju
Financiranje kupaca
14,1 mlrd. €
Stanje stambenih kredita kućanstvima u ožujku 2026.
godišnji rast
novi stambeni krediti
Od podatka do odluke
Akcijski plan po profilu.
Usporena likvidnost nagrađuje pripremu. Svaki korak treba završiti prije nepovratnog pologa ili javnog lansiranja oglasa.
01Kupac
- Postavite ukupan budžet, ne samo cijenu oglasa.
- Osigurajte predodobrenje ili dokaz sredstava.
- Provjerite vlasništvo, terete, dozvole i uporabljivost.
- Usporedite stvarno usporedive nekretnine.
- Naručite tehnički pregled prije konačne obveze.
02Prodavatelj
- Dokumentaciju uredite prije fotografiranja.
- Cijenu odredite po mikrolokaciji i stanju.
- Prvi dojam gradite kvalitetnim vizualima i tlocrtom.
- Jasno navedite status, troškove i dostupnost.
- Nakon 30 dana pregledajte cijenu i poruke tržišta.
03Investitor
- Modelirajte neto, ne portalni bruto prinos.
- Uključite prazan hod, upravljanje i pričuvu.
- Testirajte nižu popunjenost i veći CAPEX.
- Odvojite dugoročni od turističkog najma.
- Procijenite dubinu izlaznog tržišta.
Što pratiti
Scenariji bez lažne preciznosti.
Scenariji nisu prognoze cijena. Pokazuju koji bi signali promijenili odluku kupca, prodavatelja ili investitora.
Bazni
Selektivno tržište
Tražene cijene ostaju ljepljive, ali prodaja traje dulje. Kvalitetna i dobro pozicionirana imovina zadržava interes.
Pozitivni
Dublja potražnja
Povoljniji kreditni uvjeti i kvalitetna nova ponuda povećavaju broj stvarnih kupaca i smanjuju vrijeme prodaje.
Rizični
Likvidnost prvo slabi
Ako volumen ostane nizak, precijenjena ili dokumentacijski slaba imovina mora ponuditi veći diskont ili dulje čekati.
Sljedeće službene točke
Konačni Q3 podaci nisu dostupni na datum ovog izvještaja.
DZS indeks za Q2
DZS indeks za Q3
Transparentnost
Metodologija i ograničenja.
Svaka brojka ima razdoblje, definiciju i ograničenje. To je preduvjet korisne analize.
- Realizirane cijene
- DZS hedonistički indeks transakcija kućanstava; nije prosječna cijena oglasa.
- Tražene cijene
- Portalni prosjek aktivne stambene ponude; može se razlikovati od konačne ugovorene cijene.
- Bruto omjer najma
- 12 puta mjesečna tražena najamnina po m² podijeljeno traženom prodajnom cijenom po m².
- Q3 međuizvještaj
- Aktualni pregled do 13. kolovoza; nije konačan rezultat trećeg tromjesečja.
Sljedeći korak
Podatak vrijedi tek kada vodi boljoj odluci.
Razgovarajte s Quantico timom o kupnji, prodaji ili investicijskoj procjeni konkretne nekretnine.
Pripremio Quantico Research · 13. kolovoza 2026.
Informativna analiza, ne individualna investicijska, pravna, porezna ili kreditna preporuka.